Subrogación de hipoteca: cambiar de banco o de titular
Subrogación de acreedor (cambiar de banco) y de deudor (que otro asuma tu hipoteca al comprar): en qué se diferencian, qué exige el banco y cuándo compensa frente a una hipoteca nueva.
Dos subrogaciones distintas, con el mismo nombre
Subrogación de acreedor es cambiar de banco manteniendo la misma hipoteca (el nuevo banco 'compra' la deuda al anterior), normalmente para conseguir mejores condiciones sin cancelar el préstamo y abrir uno nuevo desde cero. Subrogación de deudor es que otra persona pase a ser el titular de una hipoteca ya existente — típico cuando se compra una vivienda que todavía tiene hipoteca pendiente y el comprador asume ese mismo préstamo en vez de pedir uno nuevo.
Las dos comparten mecanismo (una parte del contrato cambia, el resto se mantiene) pero resuelven problemas distintos: una mejora condiciones, la otra evita cancelar y abrir una hipoteca nueva al comprar un inmueble ya hipotecado.
Subrogar de banco: cuándo compensa frente a una hipoteca nueva
Subrogar suele tener gastos menores que cancelar la hipoteca actual y abrir una nueva en otro banco (se evita parte de la tasación y de los gastos de constitución), pero el banco nuevo sigue exigiendo su propio estudio de solvencia y puede aplicar comisión de subrogación. Compensa principalmente cuando la diferencia de tipo de interés es significativa y el plazo pendiente todavía es largo — con poco plazo restante, el ahorro en intereses no siempre justifica el trámite.
Antes de subrogar conviene pedirle al banco actual que iguale la oferta de la competencia (derecho de enervación): muchas veces el banco original prefiere igualar condiciones antes que perder al cliente, y eso evita el trámite completo de cambio de entidad.
Subrogar el deudor: comprar una vivienda con hipoteca pendiente
Cuando el inmueble que se compra tiene una hipoteca pendiente, el comprador puede subrogarse en ella (asumir esa misma deuda, con su mismo saldo, plazo y condiciones) en vez de cancelarla y pedir una nueva. El banco tiene que aprobar al nuevo deudor con su propio estudio de solvencia — no es automático solo por comprar el inmueble.
Esto suele acordarse restando el saldo pendiente de la hipoteca del precio de venta: si la vivienda vale 200.000€ y quedan 80.000€ de hipoteca, el comprador paga 120.000€ al vendedor y se subroga en los 80.000€ restantes. Conviene verificar el saldo pendiente EXACTO con el banco antes de cerrar el precio, no fiarse de lo que diga el vendedor de memoria.
Pásalo a números con tu caso
La teoría está bien, pero la decisión la toman las cifras concretas de tu operación.
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