Calculadora de hipoteca: qué significa cada número
Calculadora de hipoteca explicada: qué es el LTV, cómo cambia la cuota según el plazo y por qué el coste total importa más que la cuota mensual.
La cuota mensual no es el dato importante
Casi todo el mundo llega a una calculadora de hipoteca buscando una cifra: cuánto pago al mes. Es la pregunta natural, pero es la que peor decisiones produce, porque la cuota se puede bajar casi siempre alargando el plazo — y alargar el plazo es exactamente lo que más caro sale.
El número que de verdad compara dos hipotecas es el coste total: cuánto dinero sale de tu bolsillo desde la firma hasta la última cuota. Ahí es donde se ve que dos préstamos con cuotas parecidas pueden llevarse decenas de miles de euros de diferencia.
Qué es el LTV y por qué condiciona todo
El LTV (loan to value) es el porcentaje del precio que te presta el banco. Si un inmueble cuesta 250.000 € y el banco financia el 80 %, te presta 200.000 y tú pones 50.000 de entrada.
El LTV manda sobre dos cosas a la vez. La primera es evidente: cuánto necesitas ahorrado. La segunda lo es menos: cuanto más alto es el LTV, más riesgo asume el banco y peor suele ser el tipo que te ofrece. Por eso bajar del 80 % al 70 % a veces mejora el tipo lo suficiente para compensar el esfuerzo del ahorro extra.
Fijo o variable: qué estás decidiendo en realidad
Un tipo fijo te da una cuota que no se mueve en toda la vida del préstamo. Un variable se revisa periódicamente según el euríbor más un diferencial, así que tu cuota sube y baja con el mercado.
La decisión no va de adivinar los tipos futuros, porque eso no lo sabe nadie. Va de cuánta incertidumbre puedes absorber sin que te rompa el presupuesto. Si una subida de 200 puntos básicos te dejaría sin margen, el fijo te está comprando tranquilidad, y esa tranquilidad tiene un precio que se ve en el diferencial.
La entrada no es el único ahorro que necesitas
El error más repetido es calcular la entrada y dar por hecho que con eso vale. A la entrada hay que sumarle los gastos de compra: impuestos, notaría, registro y gestoría. Son varios miles de euros que el banco normalmente no financia.
Antes de fijar el precio máximo que puedes pagar, calcula los dos bloques juntos. Es la diferencia entre llegar a la firma con margen o llegar justo.
Pásalo a números con tu caso
La teoría está bien, pero la decisión la toman las cifras concretas de tu operación.
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