Obra nueva o segunda mano: qué compensa según el caso
Comprar vivienda de obra nueva frente a segunda mano: diferencias reales en impuestos, financiación, plazos de entrega y qué preguntar en cada caso antes de decidir.
La diferencia de impuestos que casi nadie tiene en cuenta al comparar
Comprar obra nueva paga IVA (más Actos Jurídicos Documentados), mientras que una segunda mano paga ITP — dos impuestos con tipos distintos y que varían por comunidad autónoma. Al comparar dos precios de anuncio entre obra nueva y segunda mano, hay que sumar el impuesto correspondiente a cada una antes de decidir cuál sale más barata de verdad: el precio del anuncio nunca es el coste final.
Esta es exactamente la comparación que hace la calculadora de gastos de compra, con el ITP e IVA real vigentes — no una estimación genérica que valga para toda España.
Obra nueva: certidumbre sobre el estado, incertidumbre sobre el plazo
Comprar sobre plano o en construcción da la ventaja de recibir una vivienda sin desgaste, con garantías de constructor sobre estructura e instalaciones durante varios años. La contrapartida es el riesgo de plazo: retrasos en la entrega son habituales, y hay que comprobar que el promotor tiene el aval bancario obligatorio que protege las cantidades entregadas a cuenta si la obra no llega a terminarse.
Financiar obra nueva también suele tener sus propias condiciones (a veces con el mismo banco que financia al promotor), que conviene comparar con lo que ofrecen otras entidades antes de asumir que es la única opción.
Segunda mano: lo que ves es lo que hay, para bien y para mal
Una vivienda de segunda mano se puede visitar, medir y comprobar tal cual está — sin la incertidumbre de un plano. A cambio, hay que revisar con más cuidado el estado real de instalaciones, posibles reformas pendientes y la situación de la comunidad de propietarios, cosas que en obra nueva vienen resueltas de fábrica.
El margen de negociación en el precio suele ser mayor en segunda mano (el vendedor es un particular, no un promotor con precios fijados), lo que compensa en parte el coste de las reformas que pueda necesitar.
Pásalo a números con tu caso
La teoría está bien, pero la decisión la toman las cifras concretas de tu operación.
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