ITP y plusvalía municipal: quién paga qué al comprar y vender
ITP y plusvalía municipal explicados: qué impuesto paga el comprador, cuál el vendedor, y por qué ninguno de los dos tiene un tipo único en toda España.
ITP: lo paga quien compra, y depende de dónde compra
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales grava la compra de una vivienda de segunda mano. Lo paga el comprador, y su tipo no es el mismo en toda España: cada comunidad autónoma fija el suyo, así que la misma operación sale distinta en Madrid que en Cataluña o Andalucía.
Muchas comunidades tienen además un tipo reducido para menores de una edad determinada, familias numerosas o vivienda habitual bajo cierto precio — con requisitos y límites propios de cada una. Por eso este artículo no da un porcentaje: cambia por comunidad y por año, y un número desactualizado aquí haría más daño que no darlo.
Plusvalía municipal: la paga quien vende
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal) lo paga el vendedor, y grava el aumento de valor del suelo durante los años que ha sido propietario — no el de la construcción, solo el del terreno.
Desde la sentencia del Tribunal Constitucional que obligó a reformar el impuesto, si se demuestra que no ha habido incremento real de valor (por ejemplo, se vende por menos de lo que se compró), no se paga plusvalía. Es una comprobación que conviene hacer antes de asumir el pago por defecto.
Obra nueva: otro impuesto, otra cuenta
Si compras obra nueva no pagas ITP: pagas IVA (repercutido por el promotor) más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que también fija cada comunidad autónoma y que grava la propia escritura notarial.
Es fácil confundir los dos impuestos porque ambos dependen de la comunidad autónoma, pero gravan cosas distintas y se aplican a operaciones distintas — segunda mano contra obra nueva.
Cómo no llevarte una sorpresa el día de la firma
Antes de fijar el precio máximo que puedes ofrecer por una vivienda, calcula el ITP con el tipo vigente de tu comunidad autónoma — el tipo cambia con cierta frecuencia y depende también de si aplicas alguna reducción.
Si vas a vender, pide al ayuntamiento (o calcula) la plusvalía municipal con tiempo, no la dejes para el día de la notaría: si el resultado es alto, puede cambiar cuánto estás dispuesto a rebajar el precio de venta.
Pásalo a números con tu caso
La teoría está bien, pero la decisión la toman las cifras concretas de tu operación.
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