Invertir en inmuebles: cómo se calcula la rentabilidad de verdad
Rentabilidad de invertir en inmuebles: la diferencia entre ROI bruto y neto, qué gastos hay que restar antes de decidir, y por qué la cuota mensual no basta.
El ROI bruto engaña más de lo que informa
Rentabilidad bruta es la cuenta más simple que existe: la renta anual entre el precio de compra. Un piso de 200.000 € que alquilas por 1.000 €/mes da un 6 % bruto. Es el número que se ve en los portales y el que más rápido convence.
El problema es que ese 6 % no es lo que te queda. Entre impuestos de compra, vacancia, mantenimiento, IBI e IRPF del alquiler, la rentabilidad neta real suele quedarse muy por debajo — en casos reales, a veces menos de la mitad. Decidir con el bruto es decidir con un dato incompleto a propósito.
Qué hay que restar para llegar al neto
El neto realista parte del mismo alquiler, pero resta todo lo que de verdad sale de tu bolsillo antes de que veas el dinero.
- Gastos de compra: el impuesto (ITP, que varía por comunidad autónoma), notaría, registro y gestoría — se pagan una vez, pero hay que amortizarlos en el cálculo de inversión total.
- Vacancia: los meses que el piso no está alquilado. Nadie tiene un inquilino 12 meses al año todos los años.
- Mantenimiento y comunidad no repercutible: lo que se rompe, lo que se pinta, lo que la comunidad de propietarios no deja repercutir al inquilino.
- IBI: lo paga el propietario, no el inquilino, y es anual aunque el piso esté vacío.
- IRPF del alquiler: tributa como rendimiento del capital inmobiliario, con las deducciones que correspondan a tu caso.
Apalancamiento: por qué cambia tanto el resultado
Comprar con hipoteca en vez de al contado cambia radicalmente el ROI sobre el capital que pones tú, porque el denominador (lo que realmente arriesgas) baja mucho mientras la renta se mantiene casi igual.
Pero también añade una cuota fija que hay que pagar todos los meses, alquilado o no. El apalancamiento sube el ROI potencial y sube el riesgo a la vez — no es gratis, es una palanca en las dos direcciones.
Comprar para alquilar o comprar para reformar y vender
Son dos negocios distintos con matemáticas distintas. Comprar para alquilar es un flujo de caja recurrente que se mide en años: importa la rentabilidad anual sostenida.
El flipping (comprar, reformar y vender) es una operación puntual que se mide en meses: importa el margen sobre el coste total (compra + reforma + gastos de venta) y cuánto tiempo tarda en cerrarse, porque el tiempo también cuesta dinero.
Pásalo a números con tu caso
La teoría está bien, pero la decisión la toman las cifras concretas de tu operación.
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