Impuestos del alquiler: qué declara el propietario
IRPF del alquiler para el propietario: qué gastos se pueden deducir, la reducción por vivienda habitual del inquilino y los errores más caros en la declaración.
El alquiler tributa por el rendimiento, no por el ingreso bruto
Un error muy común es pensar que Hacienda cobra sobre lo que el inquilino paga cada mes. No es así: se tributa sobre el rendimiento neto, es decir, sobre lo que queda después de restar los gastos deducibles reales del ejercicio.
Eso cambia mucho el cálculo. Un piso que genera 900 € al mes de alquiler puede tener un rendimiento neto muy inferior una vez se descuentan intereses de la hipoteca, IBI, comunidad, seguro y amortización del inmueble.
Qué gastos son deducibles de verdad
La lista de gastos deducibles es más larga de lo que la mayoría de propietarios aprovecha: intereses del préstamo con el que se compró el piso (no el capital, solo los intereses), IBI, comunidad de propietarios, seguro de hogar, gastos de conservación y reparación, servicios profesionales (gestoría, abogado) y la amortización del inmueble.
La amortización suele ser la partida que más se olvida declarar, y es la más grande: se calcula sobre el mayor valor entre el catastral (construcción) y el de compra, sin incluir el suelo.
La reducción del 50% (o más) si es vivienda habitual del inquilino
Cuando el alquiler es de vivienda habitual, el rendimiento neto positivo se reduce antes de tributar. El porcentaje exacto y sus condiciones cambiaron con la Ley de Vivienda y varían según la zona y el tipo de contrato — este es justo el tipo de cifra que hay que verificar en el ejercicio fiscal correspondiente, no fiarse de un artículo antiguo.
Para aplicar la reducción, el inquilino tiene que declarar el alquiler en su propia renta como vivienda habitual: si no coincide, Hacienda puede rechazar la reducción del propietario.
El error que más sale caro: no declarar meses vacíos correctamente
Los gastos que corresponden a todo el año (IBI, comunidad, seguro) se pueden deducir en su totalidad aunque el piso haya estado vacío parte del año buscando inquilino, siempre que se acredite que estaba en oferta de alquiler. Lo que no se puede deducir son gastos de un periodo en que el piso se usó para otra cosa (vivienda propia, cesión gratuita a un familiar).
Llevar un registro claro de fechas de contrato, cambios de inquilino y gastos por mes es lo que evita errores aquí — no la memoria a final de año.
Pásalo a números con tu caso
La teoría está bien, pero la decisión la toman las cifras concretas de tu operación.
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