Hipoteca fija o variable: cómo decidir sin adivinar el futuro
Hipoteca fija o variable: qué estás comprando con cada una, cómo se compara el coste real y por qué la respuesta depende de tu margen, no de predecir el euríbor.
La pregunta mal planteada
"¿Qué sale mejor, fija o variable?" no tiene una respuesta única, y quien te la dé sin preguntarte nada te está vendiendo algo. Si alguien supiera si el euríbor va a subir o bajar en los próximos veinte años, no estaría asesorando hipotecas.
La pregunta útil es otra: ¿cuánta subida de cuota puedo aguantar sin que me rompa el presupuesto? Esa sí la puedes contestar tú, y con esa respuesta la decisión se vuelve bastante más clara.
Qué compras con cada una
Con una hipoteca fija compras certeza: la cuota no cambia nunca, pase lo que pase. Esa certeza tiene un precio, y se paga en forma de un tipo inicial más alto que el que te ofrecerían en variable.
Con una variable compras un tipo más bajo hoy y asumes el riesgo de mañana. Si el índice de referencia sube, tu cuota sube; si baja, baja. Tiene además un suelo y un techo (el diferencial y el tope de variación) que conviene leer en la oferta vinculante, no en el folleto.
Cómo se comparan de verdad
El error más común es comparar el tipo del primer año. Lo que hay que comparar es el coste total del préstamo en un escenario razonable, incluyendo una subida del índice que no te deje sin margen.
Pide a cada banco la simulación con el mismo importe, el mismo plazo y un escenario de subida. Con esas dos cifras — coste total en escenario base y coste total en escenario de subida — la comparación deja de ser una opinión.
Cuándo el fijo se paga solo
Un fijo suele salir ganando cuando el margen es estrecho: si una subida de 200 puntos básicos te dejaría sin capacidad de ahorro, estás comprando tranquilidad, no pagando de más.
También suele ganar cuando el horizonte es largo y no vas a amortizar anticipadamente: el diferencial de tipo del fijo se diluye cuanto más tiempo lo mantengas.
Pásalo a números con tu caso
La teoría está bien, pero la decisión la toman las cifras concretas de tu operación.
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