Heredar una vivienda: pasos y gastos reales
Heredar un piso o una casa: aceptación de herencia, plusvalía municipal, ITP/ISD y qué pasa si hay varios herederos. Los pasos en orden y qué no se puede saltar.
Aceptar la herencia no es automático
Una vivienda no pasa a ser tuya solo porque el testamento lo diga: hay que aceptar la herencia formalmente (ante notario, con escritura de aceptación y adjudicación) e inscribirla en el Registro de la Propiedad. Hasta que ese trámite se completa, no puedes vender, alquilar ni hipotecar el inmueble aunque lleves su nombre en el testamento.
También se puede renunciar a una herencia, algo que tiene sentido cuando las deudas del fallecido superan el valor de lo que se hereda — aceptar una herencia sin beneficio de inventario significa responder de esas deudas con tu propio patrimonio, no solo con lo heredado.
Los dos impuestos que hay que pagar sí o sí
El Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) grava lo que recibes, con bonificaciones muy distintas según la comunidad autónoma y el grado de parentesco — es de las cifras que más varían de una región a otra, así que conviene consultar la normativa autonómica vigente antes de dar nada por hecho.
La plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos) también se paga al heredar, calculada sobre el incremento de valor del suelo desde la última transmisión — no desde que lo compró el fallecido si hubo transmisiones intermedias.
Si hay varios herederos, la vivienda queda en proindiviso
Cuando varios hermanos heredan la misma vivienda, todos son copropietarios de la totalidad del inmueble (no cada uno dueño de un piso o una habitación) — es lo que se llama proindiviso. Esa situación obliga a que las decisiones importantes (vender, alquilar, reformar) se tomen de acuerdo entre todos, lo que puede bloquear el inmueble durante años si no hay consenso.
Salir de un proindiviso, cuando no hay acuerdo para vender juntos, tiene su propio procedimiento — se explica en detalle en el siguiente artículo.
El plazo importa más de lo que parece
El ISD y la plusvalía municipal tienen plazos de autoliquidación (normalmente seis meses desde el fallecimiento, prorrogables una vez si se solicita a tiempo). Pasar ese plazo sin liquidar genera recargos que crecen cuanto más tiempo pasa — no es una cifra que desaparezca por no reclamarla.
Empezar los trámites cuanto antes, aunque el duelo haga que apetezca posponerlo, es lo que evita que el coste burocrático crezca sobre el coste fiscal que ya toca pagar.
Pásalo a números con tu caso
La teoría está bien, pero la decisión la toman las cifras concretas de tu operación.
Valorar la vivienda heredada