Tanteo y retracto: el derecho del inquilino a comprar primero
Derecho de tanteo y retracto en el alquiler: qué obliga al propietario si decide vender, cuándo se puede renunciar, y qué pasa si se vende sin avisar al inquilino.
Qué son, en el orden en que se ejercen
El tanteo es el derecho del inquilino a que, si el propietario decide vender la vivienda alquilada, se le ofrezca comprarla primero a él, en las mismas condiciones que se la ofrecería a un tercero. El retracto es el derecho a quedarse la vivienda DESPUÉS de que se haya vendido a otra persona, si el propietario no le avisó correctamente del tanteo — el inquilino puede 'deshacer' la venta y quedarse él con el inmueble en las mismas condiciones que pagó el comprador.
Son dos caras del mismo derecho: el tanteo se ejerce antes de la venta, el retracto después, cuando el tanteo no se respetó como debía.
Se puede renunciar, y es habitual que se haga en el contrato
A diferencia de otros derechos del inquilino que son irrenunciables, el tanteo y el retracto sí se pueden renunciar expresamente en el contrato de alquiler — es una cláusula muy habitual en contratos de vivienda, y una vez renunciada, el propietario puede vender a quien quiera sin tener que ofrecer primero al inquilino.
Conviene comprobar si el contrato concreto incluye o no esta renuncia, porque cambia completamente lo que puede exigir el inquilino si el propietario decide vender durante el alquiler.
Si no se renunció y el propietario vende sin avisar
Cuando el derecho no se ha renunciado, el propietario está obligado a notificar fehacientemente al inquilino su intención de vender, con el precio y condiciones, para que pueda ejercer el tanteo en un plazo determinado. Si vende sin hacerlo (o en peores condiciones para el inquilino de las que finalmente pactó con el comprador real), el inquilino puede ejercer el retracto dentro del plazo legal desde que tuvo conocimiento real de la venta.
Esto es relevante tanto para propietarios que venden con un alquiler en vigor como para compradores: comprar un inmueble alquilado sin comprobar si el inquilino renunció a este derecho puede acabar con una compra impugnada después, aunque la escritura ya esté firmada.
Pásalo a números con tu caso
La teoría está bien, pero la decisión la toman las cifras concretas de tu operación.
Generar mi contrato de alquiler