Contrato de arras: qué firmar antes de la escritura
Arras penitenciales, confirmatorias y penales: en qué se diferencian, qué pasa si una parte se echa atrás, y por qué el tipo de arras que firmes decide cuánto puedes perder.
El tipo de arras que firmes decide qué pasa si alguien se echa atrás
Las arras son una señal que el comprador entrega al vendedor para reservar la operación antes de la escritura final, pero no todas las arras funcionan igual — y mucha gente firma sin saber cuál está firmando. El tipo concreto es lo que determina las consecuencias reales si comprador o vendedor deciden no seguir adelante.
Arras penitenciales: la más habitual, y la que permite echarse atrás pagando un precio fijo
Son las más comunes en la práctica. Si el comprador se echa atrás, pierde la cantidad entregada como señal. Si es el vendedor quien se echa atrás, debe devolver el doble de esa cantidad. Ninguna de las dos partes puede exigir que la otra cumpla el contrato por la fuerza — solo hay una consecuencia económica tasada de antemano, sin necesidad de ir a juicio para reclamar el cumplimiento.
Esto conviene tenerlo claro antes de firmar: con arras penitenciales, cualquiera de las dos partes puede arrepentirse pagando ese precio fijado, no es un compromiso irrevocable de cerrar la operación.
Arras confirmatorias: obligan a cumplir, con consecuencias distintas
Aquí la señal es solo un anticipo del precio, no un mecanismo de arrepentimiento: si una parte incumple, la otra puede exigir judicialmente el cumplimiento del contrato (que se otorgue la escritura) o una indemnización por los daños reales causados, en vez de quedarse simplemente con la señal o su duplicado. Son menos habituales porque comprometen más a ambas partes desde el principio.
Arras penales: una penalización adicional, no una alternativa a las anteriores
Añaden una penalización específica por incumplimiento, además de poder exigir el cumplimiento del contrato — combinan elementos de las dos anteriores. Se usan menos en la práctica pero conviene saber que existen si un contrato usa esta redacción concreta.
Lo que hay que comprobar antes de firmar cualquier tipo
Qué tipo de arras es EXACTAMENTE (el nombre del documento no siempre lo deja claro, hay que leer la redacción de la cláusula de incumplimiento), el plazo hasta la escritura final, y qué pasa si la operación no puede cerrarse por causas ajenas a las dos partes (por ejemplo, que el banco no conceda la hipoteca al comprador) — no todos los contratos regulan bien ese escenario, y es el que más disgustos genera en la práctica.
Pásalo a números con tu caso
La teoría está bien, pero la decisión la toman las cifras concretas de tu operación.
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