Cómo se calcula el valor catastral de una vivienda
Valor catastral explicado: quién lo fija, por qué suele ser menor que el valor de mercado, y para qué impuestos se usa realmente (IBI, plusvalía, ISD, no para vender ni para hipotecar).
Lo fija el Catastro, no el mercado
El valor catastral lo asigna la Dirección General del Catastro (organismo estatal) según unas ponencias de valores que tienen en cuenta la localización, la superficie, el uso, la antigüedad y las características constructivas del inmueble — pero NO el precio real al que se compran y venden inmuebles similares en ese momento. Por eso puede quedarse desactualizado durante años frente al precio de mercado real de la zona.
Para qué se usa de verdad (y para qué no sirve)
El valor catastral es la base de cálculo del IBI (junto con el tipo impositivo municipal), interviene en la plusvalía municipal y en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, y también en el cálculo de la amortización deducible del alquiler en el IRPF (ver el artículo sobre impuestos del alquiler). No sirve, en cambio, para fijar el precio de venta de un inmueble, ni el banco lo usa para conceder una hipoteca — para eso está la tasación oficial y el precio de mercado real.
Confundir valor catastral con valor de mercado es un error habitual: es normal, y esperable, que sean cifras bastante distintas para el mismo inmueble.
Se puede consultar y, si está mal, se puede recurrir
El valor catastral de cualquier inmueble es consultable de forma pública en la Sede Electrónica del Catastro con la referencia catastral (que figura en el recibo del IBI). Si el propietario considera que está mal calculado (por ejemplo, no refleja una reforma que redujo la superficie útil, o hay un error en las características registradas), existe un procedimiento de subsanación de discrepancias ante el propio Catastro para corregirlo.
Pásalo a números con tu caso
La teoría está bien, pero la decisión la toman las cifras concretas de tu operación.
Valorar mi vivienda con datos reales